Przyczynkiem do powstania niniejszego tekstu była ogólnopolska dyskusja nad rządowym programem „500plus”, w której wypowiadali się wszyscy, bardzo chętnie, mniej lub bardziej krytycznie i merytorycznie. Pozostawiając na boku wszelkie spory polityczne wokół tego zagadnienia warto pokusić się o nieco głębszą analizę, choć z zupełnie innego punktu widzenia.

Jeszcze do niedawna wydawało się, że wysupłanie z budżetu państwa kwoty 24 mld zł rocznie na jeden, dedykowany program graniczy z cudem. Swego czasu red. Michał Danielewski z Gazety Wyborczej zwrócił się do mnie z prośbą o dokonanie pewnych wyliczeń. Zadanie było proste – ile mieszkań udałoby się wybudować, gdybyśmy dysponowali kwotą 100 mld zł. Wówczas wydawało mi się, że obracamy się w wyimaginowanym, nierealnym świecie czysto teoretycznych założeń. Okazało się, że nie do końca tak jest. Jak się miało wkrótce okazać udało się rządowi znaleźć takie pieniądze. Bo jak na sprawę nie spojrzeć, program „500plus” realizowany choćby w jednej – czteroletniej kadencji, daje kwotę bardzo zbliżoną.

Jako, że przez jakiś czas zawodowo zajmowałem się wyłącznie zagadnieniami związanymi z szeroko rozumianą polityką mieszkaniową, wykorzystałem posiadane doświadczenie i wiedzę. Przeprowadziłem bardzo uproszczone wyliczenia i spróbowałem przełożyć owe miliardy na każde (lub nie, zostawmy to) dziecko, na możliwości realizacji ogólnopolskiego programu mieszkaniowego.

Rezultaty okazały się szokujące. Przyjmując bardzo uproszczone założenia, w szczególności co do ceny budowy metra kwadratowego mieszkania, okazało się, że za te same pieniądze można wybudować ponad 700 tys. mieszkań! Jak to się stało? Spójrzmy.

Przyjmując, iż koszt budowy metra kwadratowego lokalu komunalnego waha się w okolicy 2 tys. zł, mieszkania w opcji najmu z dojściem do pełnej własności, to kwota 3 tys. zł, a lokale w ramach programu tbs-owskiego, to ok. 3,5 tys. zł, dochodzimy do bardzo prostego wniosku. Gdyby przeznaczyć podobne środki na zrealizowanie projektu mieszkaniowego, w którym koszty pokrywa w całości budżet państwa i gdyby przeznaczyć te środki po równo na każdy rodzaj ww. budownictwa, jak nic otrzymujemy tą, przyznaję, szokującą liczbę ponad 700 tys. mieszkań w cztery lata. Przyjąłem dla równego rachunku, że każde mieszkanie ma 50 metrów kwadratowych. Oczywiście w tej analizie nie są brane pod uwagę koszty pozyskania gruntu, bowiem w założeniu przyjąłem, iż realizacją tego programu miałyby się zając samorządy, które byłyby gotowe przeznaczyć nieruchomości pod zabudowę z własnego zasobu.

Na pierwszy rzut oka wizja wydaje się fantastyczna, prawda? Jednak jeśli chcemy poważnie rozmawiać, należy wziąć pod uwagę kilka zasadniczych kwestii. Przede wszystkim, jaki skutek dla rynku usług budowlanych miałoby pojawienie się zapotrzebowania na tak olbrzymią ilość mieszkań w dość krótkim czasie. Po drugie, czy taka liczba mieszkań jest rzeczywiście potrzebna. Po trzecie, czy samorządy byłyby w stanie udźwignąć tak intensywny program. Po czwarte, czy i na ile pojawienie się takiej liczby mieszkań wpłynęłoby na rynek deweloperski, czy rynek komercyjnego najmu lokali. Pytań zresztą jest pewnie więcej. Odpowiedź na drugie, trzecie i czwarte pytanie wymagałaby przeprowadzenia bardzo szerokich badań, zatem pozostawię je bez dalszych rozważań.

Jednak odpowiedź na pierwsze pytanie jest w miarę prosta. W tym celu warto przyjrzeć się ogólnodostępnym danym dotyczącym rynku mieszkaniowego w Polsce w ujęciu historycznym.

Analizując dane dotyczące ilości mieszkań oddawanych do użytku można zauważyć, że na początku lat 90. budowano ich jeszcze całkiem sporo. I tak w roku 1991 oddano do użytku 136 790 mieszkań, zaś w roku 1992 – 132 969. Dwie trzecie z nich budowały spółdzielnie mieszkaniowe, co ciekawe w tym samym czasie nie powstały żadne mieszkania na sprzedaż lub wynajem. W kolejnych latach ogólna liczba mieszkań dość drastycznie spada, aby pod koniec lat 90. ustabilizować się na poziomie ok. 80 tys. mieszkań rocznie. Chwilowy skok odnotowujemy w roku 2003 do poziomu ponad 160 tys. mieszkań (przy czym prawie 120 tys. mieszkań GUS podaje jako zrealizowane „indywidualnie”), aby w kolejnych latach, tj. do roku 2004 liczba mieszkań oddawanych do użytku ustabilizowała się na poziomie nieco ponad 100 tys.

Znaczący i skokowy wzrost obserwujemy pomiędzy 2004 a 2008 rokiem, kiedy to nowych mieszkań na rynku pojawia się o ponad połowę więcej. Z poziomu 108 117 w 2004 r. do rekordowego 2009 r. z liczbą 165 189 nowych lokali. Warto w tym miejscu zaznaczyć, iż, co wydaje się oczywiste, niemalże zanika budownictwo spółdzielcze, natomiast stabilizuje się udział rynku indywidualnego w stosunku do mieszkań na wynajem i sprzedaż, gdzie udział budownictwa indywidualnego, to ok. 60% ogólnej liczby mieszkań, zaś mieszkania na sprzedaż i wynajem, to ok. 30%. Tendencja ta utrzymuje się z niewielkimi zmianami do dziś. Należy również wskazać, co GUS rozumie przez rozróżnienie obu pojęć. Mianowicie poprzez budownictwo indywidualne rozumie się inwestycje „realizowane przez osoby fizyczne (prowadzące i nie prowadzące działalność gospodarczą), fundacje, kościoły i związki wyznaniowe z przeznaczeniem na użytek własny inwestora lub na sprzedaż lub wynajem”[1], natomiast budownictwo na sprzedaż lub wynajem, to przedsięwzięcia „realizowane w celu osiągnięcia zysku przez różnych inwestorów (np. firmy deweloperskie, gminy, spółdzielnie), bez budownictwa osób fizycznych prowadzących działalność gospodarczą, zaliczonego do budownictwa indywidualnego. Do tej formy budownictwa zalicza się również budownictwo towarzystw budownictwa społecznego, realizowane w celu osiągnięcia zysku (z wynajmu lokali użytkowych lub z komercyjnej sprzedaży mieszkań) ― z przeznaczeniem w całości na budowę domów czynszowych.”[2]. Wydaje się, że takie rozróżnienie jest dość nieprecyzyjne, choćby z faktu, iż w pojęciu „budownictwo indywidualne” również ujmuje się takie inwestycje, które ostatecznie nie są przeznaczone na użytek własny inwestora, ale są przeznaczone na sprzedaż. Zostawiając na chwilę dane Głównego Urzędu Statystycznego, przyjrzyjmy się jaki skutek spowodowała znaczna liczba nowobudowanych mieszkań na ich cenę.

Przygotowując ten materiał natknąłem się na bardzo różne, ale i rozbieżne dane dotyczące cen mieszkań na rynku pierwotnym. Za najbardziej miarodajne przyjąłem opublikowane przez Narodowy Bank Polski ceny transakcyjne.

Jak wynika z przedstawionych powyżej danych GUS, największy wzrost ilości oddawanych mieszkań datujemy na lata 2004 – 2009. Natomiast istotne z punktu widzenia tworzenia założeń do powszechnego programu mieszkaniowego wydają się być ceny transakcyjne na rynku pierwotnym. Otóż jak wynika z danych NBP (dane te są gromadzone i przetwarzane w ramach własnych baz danych przez bank centralny od połowy 2006 r.), największy skok cenowy odnotowujemy pomiędzy trzecim kwartałem 2006 r., a czwartym kwartałem 2007 r. W tym czasie średnia cena metra kwadratowego na rynku pierwotnym wzrosła z 3 591 zł, do 8 064 zł. W kolejnych latach cena ustabilizowała się na poziomie ok. 6,5 tys. zł za metr kwadratowy i stan ten obserwujemy do dzisiaj. Mając na względzie, iż rynki lokalne (w tym Poznań) charakteryzują się dość dużą zmiennością cen podaję ceny średnie, zgodnie z analizą NBP.

Mając świadomość, iż istnieje wiele czynników mających wpływ na poziom cen mieszkań w analizowanym okresie, w literaturze jako jeden z nich podaje się wzrost kosztów produkcji budowlano – montażowej.  Jak wynika z danych NBP wysoki popyt na usługi budowlane związany z dynamicznym rozwojem rynku deweloperskiego spowodował znaczny wzrost kosztów budowy mieszkań. Przypomnijmy, w tym czasie, tj. pomiędzy rokiem 2006, a 2008 – nastąpił wzrost o ok. 65% ogólnej liczby oddawanych mieszkań.  W tym czasie zanotowano podobny wzrost kosztów budowy metra kwadratowego lokalu – z 1,7 tys. zł za metr kwadratowy, do ponad 2,5 tys. zł. Osobną kwestią pozostaje oczywiście rentowność sektora deweloperskiego, niemniej jest to w analizowanym przypadku mniej istotne zagadnienie.

Wracając do liczb przedstawionych na początku, trzeba mieć świadomość, iż uruchomienie programu budownictwa mieszkaniowego w przedstawionej skali, a więc w liczbie ok.. 80 tys. mieszkań rocznie, mając na uwadze, iż ogólna liczba oddawanych do użytku lokali oscyluje obecnie wokół 150 tys. mieszkań w całej Polsce, musiałaby doprowadzić do załamania rynku usług budowlanych i znacznego wzrostu cen. Wynika to choćby z nagłego i skokowego zapotrzebowania zarówno na pracowników tego sektora, jak i na materiały budowlane. Zatem nie wydaje się wskazane, aby bez uprzedniej analizy i dokładnego zbadania możliwości tego rynku, wprowadzać tak radykalne rozwiązania.

Co z tego wynika? Otóż, gdyby przyjąć, iż na program budownictwa mieszkaniowego przeznaczyć na początek 10% z kwoty, którą rząd zamierza przeznaczyć na program „500plus”, rocznie na rynku pojawiłoby się ok. 18 000 mieszkań finansowanych z budżetu państwa w przedstawionym na początku systemie. To już z kolei wydaje się być wielkością do zaakceptowania przez rynek.

A gdyby miały z tych 10% powstać wyłącznie lokale komunalne? Powstałoby ich 24 tys. rocznie, przy pełnym finansowaniu z budżetu. Powtórzmy to jeszcze raz – 10% z programu „500plus” może dać 24 tys. lokali komunalnych rocznie.

[1] „Budownictwo mieszkaniowe I-III kwartał 2015”, str. 5, Główny Urząd Statystyczny, Warszawa 2015 r.

[2] Tamże, str. 5

[3] „Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w latach 2002 – 2009”, str. 18, Narodowy Bank Polski, Warszawa 2010 r.

Komentarze (4):

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *